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Nebenkostenabrechnung prüfen

Kostenloser Prüfer: Fristen, verbotene Kosten, Heizpflicht, CO²-Aufteilung

50 % der Abrechnungen haben FehlerJahresabrechnung 2024 erhalten? Jetzt prüfenMit Widerspruch-Vorlage

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So funktioniert der Prüfer

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Fristen prüfen

Zuerst prüfen wir, ob die 12-Monats-Frist des Vermieters (§556 BGB) eingehalten wurde. Bei Fristversäumnis entfällt die Nachzahlung automatisch.

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Verbotene Kosten

Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltungsrüicklage und Mietausfallversicherung sind verboten (§1 Abs. 2 BetrKV). Jeder gefundene Posten wird einzeln ausgewiesen.

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Kürzungsrechte

Heizkosten nicht verbrauchsabhängig? Kürzung 15 % (§12 HeizkV). CO²-Split fehlt? Kürzung 3 % (§11 CO²KostAufG). Jedes Kürzungsrecht wird automatisch berechnet.

Verbotene Kostenpositionen (§1 Abs. 2 BetrKV)

Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf Mieter umlegen. Sie sind mit der Kaltmiete abgegolten.

KostenartRechtsgrundlageFolge
Hausverwaltung / Honorar / Buchführung§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVStreichen
Reparaturen und Instandhaltung§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKVStreichen
Instandhaltungsrüicklage (WEG)BGH VIII ZR 167/03Streichen
Mietausfallversicherung§1 Abs. 2 BetrKVStreichen
Rechtsschutzversicherung des VermietersBGH-Tendenz zu §1 BetrKVStreichen
Kosten für Mieterwechsel / Annoncen§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKVStreichen
Leerstandskosten auf Mieter umgelegtBGH VIII ZR 159/09Neuberechnung
Sonstige Kosten ohne MietvertragsvereinbarungBGH VIII ZR 167/03Streichen

Fristen im Überblick

Abrechnungsfrist Vermieter: 12 Monate (§556 Abs. 3 S. 2 BGB)

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Bei Verspätung: keine Nachzahlung. Guthaben bleibt fällig.

AZ Ende 31.12.2024 → Fristende 31.12.2025

Einwendungsfrist Mieter: 12 Monate (§556 Abs. 3 S. 5 BGB)

Inhaltliche Einwände müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang mitgeteilt werden. Danach sind sie ausgeschlossen (Genehmigungsfiktion).

Zugang 15.03.2025 → Einwendungsfrist bis 15.03.2026

Zahlung unter Vorbehalt (§286 BGB)

Bei inhaltlichen Streitigkeiten: Zahlen Sie „unter Vorbehalt der Rückforderung“. Dadurch vermeiden Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und sichern Ihr Rückforderungsrecht.

Gleichzeitig schriftlich widersprechen

Häufige Fragen

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung schicken?
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§556 Abs. 3 S. 2 BGB). Beispiel: Abrechnungszeitraum 2024 (endet 31.12.2024) → Fristende 31.12.2025. Kommt die Abrechnung später, entfällt jede Nachzahlungspflicht. Ein Guthaben bleibt trotzdem fällig.
Welche Kosten darf der Vermieter NICHT auf mich umlegen?
Nicht umlagefähig sind insbesondere: Hausverwaltungskosten (Honorar, Buchführung, Porto), Reparaturen und Instandhaltung, Instandhaltungsrüicklagen, Mietausfallversicherung, Rechtsschutzversicherung des Vermieters sowie Kosten für Mieterwechsel. Diese Kosten sind mit der Kaltmiete abgegolten (§1 Abs. 2 BetrKV).
Bis wann kann ich Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung erheben?
Sie haben 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, um Einwände mitzuteilen (§556 Abs. 3 S. 5 BGB). Nach dieser Frist sind inhaltliche Fehler „geheilt“ — der Anspruch ist ausgeschlossen. Formelle Fehler (fehlende Angaben, keine Gesamtkosten) können auch später noch gerügt werden.
Was tun, wenn ich die Nachzahlung nicht zahlen möchte?
Bei inhaltlichen Streitpunkten empfiehlt sich die „Zahlung unter Vorbehalt“: Sie zahlen, behalten sich aber ausdrücklich die Rückforderung vor. Das verhindert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Bei formell unwirksamer Abrechnung ist gar keine Zahlung fällig, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.
Was bedeutet die 15 %-Kürzung bei Heizkosten?
Rechnet der Vermieter Heizkosten nicht verbrauchsabhängig ab (mind. 50 % des Betrags müssen nach Verbrauch aufgeteilt werden), darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§12 HeizkV). Das Gleiche gilt, wenn keine Verbrauchszähler installiert sind, obwohl dies möglich und gesetzlich vorgeschrieben ist.
Wie funktioniert die CO²-Kostenaufteilung?
Seit 2023 müssen Heizkosten-CO²-Kosten nach dem 10-Stufen-Modell aufgeteilt werden: In schlecht dämmend Gebäuden (≥52 kg CO²/m²/a) trägt der Vermieter 95 %, in sehr guten Gebäuden (≤12 kg) der Mieter 100 %. Weist der Vermieter diese Aufteilung nicht in der Abrechnung aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§11 Abs. 2 CO²KostAufG).
Darf der Vermieter Leerstandskosten auf mich umlegen?
Nein. Bei der Berechnung Ihres Anteils muss der Vermieter die Gesamtfläche des Gebäudes als Nenner verwenden — unabhängig davon, ob Wohnungen leerstehen. Das Vermietungsrisiko trägt allein der Vermieter (BGH VIII ZR 159/09). Nutzt er nur die vermietete Fläche als Nenner, wird Ihr Anteil künstlich erhöht.
Muss ich Rechnungskopien vom Vermieter erhalten?
Nicht automatisch. Der Vermieter ist grundsätzlich nur zur Einsichtsnahme verpflichtet — Sie können Belege beim Vermieter oder der Hausverwaltung einsehen. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien haben Sie, wenn die persönliche Einsicht unzumutbar ist, z.B. weil Sie in einer anderen Stadt wohnen (BGH VIII ZR 78/05).
Was sind „Sonstige Betriebskosten“ und warum sind sie oft unklar?
§2 Nr. 17 BetrKV („Sonstige Betriebskosten“) erlaubt nur Kosten, die im Mietvertrag konkret benannt sind — z.B. „Dachrinnenreinigung“. Ein pauschaler Verweis auf „§2 Nr. 17 BetrKV“ oder „alle üblichen Betriebskosten“ genügt nicht (BGH VIII ZR 167/03). Steht die Kostenart nicht wortwörtlich im Mietvertrag, dürf en Sie sie streichen.
Was tun bei Verdacht auf Doppelabrechnung?
Wenn gleichzeitig Hausmeisterkosten und separate Rechnungen für Gartenpflege oder Reinigung auftauchen, besteht Doppelablechnungsverdacht. Fordern Sie Einsicht in den Hausmeistervertrag — enthält dieser diese Leistungen, müssen die Fremdrechnungen herausgerechnet werden. Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§556 Abs. 3 BGB) verbietet überteuerte oder doppelte Abrechnungen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Rechner dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an Ihren örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.