Indexmiete 2026: Ratgeber, Berechnung & neue Kappungsgrenze
Alles Wichtige zur Indexmiete in Deutschland: Wie funktioniert ein Indexmietvertrag? Wie wird die Erhöhung berechnet? Und was ändert das neue Mietrecht II seit Februar 2026?
Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete ist eine besondere Form der Mietvereinbarung nach § 557b BGB. Anders als bei einer normalen Miete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Destatis) gekoppelt.
Das bedeutet: Steigt die allgemeine Inflation in Deutschland, steigt auch Ihre Miete — und umgekehrt. Der VPI misst die Preisentwicklung eines repräsentativen Warenkorbs aus Waren und Dienstleistungen, die deutsche Haushalte typischerweise kaufen.
Indexmieten sind in den letzten Jahren deutlich populärer geworden. Laut Schätzungen enthalten rund 30 % der Neuvermietungen in Großstädten eine Indexklausel. Besonders in Zeiten hoher Inflation (2022/2023) hat dies zu Diskussionen geführt, da Indexmieten teilweise stärker gestiegen sind als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der Indexmietvertrag (§ 557b BGB)
Ein Indexmietvertrag enthält eine Klausel, die festlegt, dass die Miete an den VPI gekoppelt ist. Damit eine Indexklausel wirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Schriftform
Die Indexklausel muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein.
Nur VPI zulässig
Als Maßstab ist ausschließlich der Verbraucherpreisindex für Deutschland zulässig (§ 557b Abs. 1 BGB). Andere Indizes (Baupreisindex, Lebenshaltungskosten etc.) sind unwirksam.
Jahresfrist
Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die Miete muss zudem vor der Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.
Schriftliche Erklärung
Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich erklären und dabei die prozentuale Änderung des VPI oder die neue Miete angeben. Die Erhöhung wird erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang wirksam.
Keine Vergleichsmiete
Während einer Indexmietvereinbarung darf der Vermieter nicht zusätzlich eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 557b Abs. 2 BGB).
Tipp: Indexklausel prüfen
Sie haben einen Mietvertrag mit Indexklausel und möchten prüfen, ob die Erhöhung korrekt berechnet wurde? Nutzen Sie unseren kostenlosen Indexmiete-Rechner.
Indexmiete berechnen — Formel & Beispiel
Die Berechnung der Indexmiete folgt einer einfachen Formel:
Neue Miete = Alte Miete × (Aktueller VPI ÷ Basis-VPI)
Basis-VPI = Indexwert bei Vertragsschluss oder letzter Erhöhung
Rechenbeispiel
Ausgangslage:
- Aktuelle Kaltmiete: 800,00 €
- VPI bei Vertragsschluss (Jan 2022): 107,0
- Aktueller VPI (Jan 2026): 123,5
Berechnung:
800,00 € × (123,5 / 107,0) = 800,00 € × 1,1542 = 923,36 €
Die VPI-basierte Erhöhung beträgt 123,36 € (+15,4 %).
Achtung: In angespannten Wohnungsmärkten würde die Kappungsgrenze von 3,5 % pro Jahr greifen (siehe unten). Die tatsächlich zulässige Miete wäre dann niedriger.
Verbraucherpreisindex (VPI) — Entwicklung 2020–2025
Der VPI wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Das aktuelle Basisjahr ist 2020 = 100. Hier die Jahresdurchschnitte:
| Jahr | VPI (Durchschnitt) | Veränderung |
|---|---|---|
| 2020 | 100,0 | — |
| 2021 | 103,1 | +3,1 % |
| 2022 | 110,4 | +7,1 % |
| 2023 | 117,4 | +6,3 % |
| 2024 | 120,2 | +2,4 % |
| 2025 | 123,1 | +2,4 % |
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis). Werte gerundet.
Mietrecht II 2026: Kappungsgrenze 3,5 % für Indexmieten
Das Mietrecht II (in Kraft seit 8. Februar 2026) bringt eine zentrale Änderung für Indexmieten: In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Indexmieterhöhungen maximal 3,5 % pro Jahr betragen.
Das bedeutet: Selbst wenn der VPI in einem Jahr um 6 % gestiegen ist, darf der Vermieter die Miete nur um 3,5 % erhöhen. Die überschießende Erhöhung verfällt — sie kann nicht in späteren Jahren nachgeholt werden.
Welche Städte gelten als angespannter Wohnungsmarkt?
Die Einstufung erfolgt durch Landesverordnungen. Typische Beispiele:
Unser Indexmiete-Rechner prüft automatisch, ob Ihre Stadt betroffen ist.
Vor Mietrecht II
Indexmiete stieg 1:1 mit dem VPI — ohne Obergrenze. Bei 7 % Inflation stieg die Miete um 7 %.
Seit Mietrecht II (Feb. 2026)
In angespannten Märkten maximal 3,5 % pro Jahr. Der Rest verfällt. Außerhalb: weiterhin ohne Deckel.
Vorteile & Nachteile der Indexmiete
Vorteile
- Transparente, objektive Berechnungsbasis
- Keine willkürlichen Erhöhungen möglich
- Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen
- Seit 2026: Kappungsgrenze in angespannten Märkten
- Planungssicherheit für beide Seiten
Nachteile
- Bei hoher Inflation: Miete kann stark steigen
- Mieter trägt das Inflationsrisiko direkt
- Modernisierungserhöhung zusätzlich möglich
- Keine Rückkehr zur Vergleichsmiete während Laufzeit
- Keine Zustimmungspflicht = weniger Widerspruchsmöglichkeiten
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