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Eigenbedarfskündigung prüfen

Prüfen Sie kostenlos, ob die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. 18 Checks auf Basis aktueller BGH-Rechtsprechung — mit Sperrfrist-Rechner und Widerspruch-Vorlage.

Schritt 1 von 4
Vermieter & Bedarfsperson
Wer kuendigt und fuer wen wird die Wohnung benoetigt?

In einem Zweifamilienhaus gelten besondere Regeln (§573a BGB).

Wer darf Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf ist nur für einen begrenzten Personenkreis möglich. Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) können grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

PersonBerechtigt?
Vermieter selbst✓
Kinder✓
Eltern✓
Geschwister✓
Enkel✓
Grosseltern✓
Nichten / Neffen✓
Schwiegereltern✓
Lebensgefaehrte / Pflegeperson✓
Cousin / CousineNur mit enger Bindung (BGH VIII ZR 276/23)?
Entfernte Verwandte✗
GmbH / AG✗

Formelle Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Eine Eigenbedarfskündigung muss strenge Formvorschriften einhalten. Fehlt auch nur ein Punkt, ist die Kündigung unwirksam.

  • Schriftform: Brief mit Originalunterschrift (§568 Abs. 1 BGB)
  • Alle Vermieter muessen unterschreiben
  • Bedarfsperson muss namentlich genannt sein (§573 Abs. 3 BGB)
  • Konkreter Nutzungswunsch dargelegt (nicht nur "Eigenbedarf")
  • Begruendung muss widerspruchsfrei sein
  • Kuendigung muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§577a BGB)

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Die Höhe variiert je nach Bundesland.

BundeslandSperrfrist
Bayernbis 10 Jahre
Berlinbis 10 Jahre
Hamburgbis 10 Jahre
Nordrhein-Westfalenbis 8 Jahre
Baden-Württembergbis 5 Jahre
Hessenbis 5 Jahre
Niedersachsenbis 5 Jahre
Übrige Bundesländer3 Jahre (Bundesminimum)

Härtefallwiderspruch (§574 BGB)

Auch wenn die Kündigung formal wirksam ist, können Sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Typische Härtegründe:

  • Schwere Krankheit oder Suizidgefahr (BGH VIII ZR 270/22)
  • Hohes Alter + lange Wohndauer + Verwurzelung (BGH VIII ZR 180/18)
  • Schwangerschaft oder bevorstehende Pruefungen
  • Kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen

Wichtig: Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Vertragsende beim Vermieter eingehen (§574b Abs. 2 BGB). Fehlt die Widerspruchsbelehrung in der Kündigung, kann auch später widersprochen werden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf — Ihre Rechte

Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz:

  • Umzugskosten und Maklerkosten fuer die neue Wohnung
  • Mietdifferenz (neue Miete minus alte Miete) fuer bis zu 3 Jahre
  • In schwerwiegenden Faellen: Schmerzensgeld
  • Strafrechtliche Konsequenzen: Betrug (§263 StGB)

Tipp: Beobachten Sie nach dem Auszug, ob die Wohnung tatsächlich von der genannten Person bezogen wird. Eine Neuvermietung oder Leerstand kann ein Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf sein.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf koennen nur natuerliche Personen geltend machen — keine GmbH oder AG. Berechtigt ist der Vermieter fuer sich selbst, Familienangehoerige (Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Grosseltern, Nichten/Neffen, Schwiegereltern) oder Haushaltsangehoerige (Lebensgefaehrte, Pflegeperson). Bei entfernten Verwandten (Cousin, Cousine) muss eine besonders enge persoenliche Bindung nachgewiesen werden (BGH VIII ZR 276/23).
Welche Formfehler machen eine Eigenbedarfskuendigung unwirksam?
Die Kuendigung muss schriftlich erfolgen (Brief mit Originalunterschrift), die Bedarfsperson namentlich nennen, einen konkreten Nutzungswunsch darlegen und sich auf die gesamte Wohnung beziehen. Bei mehreren Vermietern muessen alle unterschreiben. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Kuendigung unwirksam.
Was ist die Kuendigungssperrfrist nach Umwandlung?
Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren (bundesweit). Viele Bundeslaender haben die Frist auf 5 bis 10 Jahre verlaengert — in Berlin, Hamburg und Muenchen z.B. 10 Jahre. Waehrend der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskuendigung unwirksam (§577a BGB).
Was ist ein Haertefallwiderspruch?
Auch wenn die Kuendigung formal wirksam ist, koennen Sie nach §574 BGB widersprechen, wenn der Umzug eine unzumutbare Haerte bedeutet — z.B. bei schwerer Krankheit, hohem Alter, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spaetestens 2 Monate vor Vertragsende beim Vermieter eingehen.
Wie erkenne ich vorgetaeuschten Eigenbedarf?
Indizien sind: Streit vor der Kuendigung (z.B. Mietminderung), Wohnung wird nach Auszug nicht selbst genutzt sondern teurer weitervermietet, Bedarf war beim Vertragsschluss absehbar, oder die Begruendung enthaelt Widersprueche. Bei vorgetaeuschtem Eigenbedarf drohen dem Vermieter Schadensersatzansprueche — Umzugskosten, Mietdifferenz, ggf. Schmerzensgeld.
Welche Kuendigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?
Fuer den Vermieter gelten gestaffelte Fristen: bis 5 Jahre Wohndauer 3 Monate, 5-8 Jahre 6 Monate, ueber 8 Jahre 9 Monate (§573c BGB). Die Kuendigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats eingehen, sonst verschiebt sich die Frist um einen Monat.
Muss der Vermieter mir eine andere Wohnung anbieten?
Ja. Hat der Vermieter eine andere freie Wohnung, die fuer den Mieter geeignet ist, muss er sie anbieten (Anbietpflicht). Unterlaesst er dies, kann die Kuendigung unwirksam sein (BGH VIII ZR 232/15).
Was kann ich bei Eigenbedarf tun?
Pruefen Sie die Kuendigung auf Formfehler (Schriftform, Begruendung, Frist). Pruefen Sie, ob ein Haertefall vorliegt (§574 BGB). Widersprechen Sie rechtzeitig (spaetestens 2 Monate vor Vertragsende). Wenden Sie sich an einen Mieterverein oder Fachanwalt fuer Mietrecht. Dokumentieren Sie alles schriftlich.

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Wichtiger Hinweis

Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer Eigenbedarfskündigung sollten Sie sich zeitnah an einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht wenden.