Mietpreisbremse 2026 — Rechner, Regeln & Rueckforderung
Pruefen Sie kostenlos, ob Ihre Miete die Mietpreisbremse verletzt. Mit Rueckforderungs-Berechnung und Ruege-Vorlage zum Kopieren. Aktuell nach Mietrecht II (Februar 2026).
Aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt
Ausnahmen
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Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die zulaessige Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Vermieter darf maximal 10 % ueber der ortsueblichen Vergleichsmiete verlangen.
Die Regelung gilt seit 2015 und wurde durch das Mietrecht II (in Kraft seit 8. Februar 2026) bis Ende 2029 verlaengert. Welche Staedte und Gemeinden betroffen sind, bestimmen die einzelnen Bundeslaender durch Verordnungen.
Rechenbeispiel
Vergleichsmiete 9,50 EUR/m² · 65 m² Wohnflaeche = 617,50 EUR Vergleichsmiete gesamt.
Hoechstmiete = 617,50 × 1,10 = 679,25 EUR.
Zahlen Sie mehr, liegt moeglicherweise ein Verstoss vor.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
13 von 16 Bundeslaendern haben Mietpreisbremse-Verordnungen erlassen. Keine Mietpreisbremse gibt es in Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein.
| Bundesland | Staedte | Gueltig bis |
|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 130 | Dezember 2029 |
| Bayern | 285 | Dezember 2029 |
| Berlin | 1 | Dezember 2029 |
| Brandenburg | 36 | Dezember 2029 |
| Bremen | 1 | Dezember 2029 |
| Hamburg | 1 | Dezember 2029 |
| Hessen | 49 | November 2026(Verlaengerung offen) |
| Niedersachsen | 57 | Dezember 2029 |
| Nordrhein-Westfalen | 57 | Dezember 2029 |
| Rheinland-Pfalz | 8 | Dezember 2029 |
| Sachsen | 2 | Juni 2027(Verlaengerung offen) |
| Thueringen | 2 | Dezember 2027(Verlaengerung offen) |
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
In drei Faellen darf der Vermieter mehr als 10 % ueber der Vergleichsmiete verlangen:
1. Neubauten (Erstnutzung nach 1. Oktober 2014)
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll den Neubau nicht bremsen. Entscheidend ist das Datum der Erstnutzung, nicht des Bauantrags.
2. Umfassende Modernisierung
War die Wohnung umfassend modernisiert (Kosten mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus), gilt sie wie ein Neubau und ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Modernisierung muss vor dem Mietvertrag abgeschlossen sein.
3. Vormiete (Bestandsschutz)
Hat der vorherige Mieter bereits eine Miete ueber der Hoechstgrenze gezahlt, darf der Vermieter diese Miete beibehalten. Der Vermieter muss die Hoehe der Vormiete auf Verlangen nachweisen. Mietminderungen oder Mietrueckstaende des Vormieters zaehlen nicht.
Rueckforderung — Zu viel gezahlte Miete zurueckholen
Seit dem Mietrecht II koennen Sie zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rueckwirkend zurueckfordern. So gehen Sie vor:
- Vergleichsmiete ermitteln: Pruefen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt oder fragen Sie beim Mieterverein nach der ortsueblichen Vergleichsmiete fuer Ihre Wohnung.
- Hoechstmiete berechnen: Nutzen Sie unseren Rechner oben. Die zulaessige Hoechstmiete ist die Vergleichsmiete plus 10 %.
- Ruege senden: Unser Rechner erstellt Ihnen eine Ruege-Vorlage nach § 556g Abs. 2 BGB. Senden Sie diese per Einschreiben an Ihren Vermieter.
- Frist abwarten: Geben Sie dem Vermieter 14 Tage zur Antwort. Reagiert er nicht, wenden Sie sich an einen Mieterverein oder Fachanwalt.
Vereinfachte Ruege seit Mietrecht II
Frueher musste die Ruege qualifiziert begruendet werden (mit Angabe der Vergleichsmiete, Ausnahmen etc.). Seit dem Mietrecht II reicht eine einfache Ruege: Sie muessen nur noch den Verstoss benennen. Unser Rechner generiert die Vorlage automatisch.
Mietrecht II — Was aendert sich 2026?
Das Mietrecht II (Zweites Mietrechtspaket) ist am 8. Februar 2026 in Kraft getreten und bringt mehrere Aenderungen fuer Mieter:
- Mietpreisbremse bis 2029 verlaengert: Die bundesweite Rechtsgrundlage gilt nun bis Ende 2029. Bundeslaender koennen ihre Verordnungen entsprechend verlaengern.
- Vereinfachte Ruege: Die qualifizierte Ruege entfaellt. Mieter muessen nur noch den Verstoss benennen, nicht detailliert begruenden.
- 30 Monate Rueckforderung: Zu viel gezahlte Miete kann bis zu 30 Monate rueckwirkend ab der Ruege zurueckgefordert werden.
- Kappungsgrenze fuer Indexmieten: In angespannten Maerkten sind Indexmieterhoehungen auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt.
Fuer Indexmieten nutzen Sie unseren Indexmiete-Rechner mit automatischer Pruefung der 3,5 %-Kappungsgrenze.
Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner ersetzt keine Rechtsberatung. Die ortsuebliche Vergleichsmiete kann im Einzelfall von den hier verwendeten Werten abweichen. Fuer verbindliche Auskuenfte wenden Sie sich an Ihren Mieterverein oder einen Fachanwalt fuer Mietrecht.
Haeufige Fragen zur Mietpreisbremse
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % ueber der ortsueblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnungen bestimmt werden.
In welchen Staedten gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in rund 600 Staedten und Gemeinden in 13 von 16 Bundeslaendern. Keine Mietpreisbremse gibt es in Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Geben Sie Ihre Stadt in unseren Rechner ein, um zu pruefen, ob sie betroffen ist.
Wie berechne ich die zulaessige Hoechstmiete?
Die Formel: Hoechstmiete = Ortsuebliche Vergleichsmiete pro m2 x 1,10 x Wohnflaeche. Beispiel: Bei einer Vergleichsmiete von 8,00 EUR/m2 und 70 m2 Wohnflaeche betraegt die Hoechstmiete 8,00 x 1,10 x 70 = 616,00 EUR Kaltmiete.
Was ist die ortsuebliche Vergleichsmiete?
Die ortsuebliche Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geaenderten Mieten fuer vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Sie finden sie im Mietspiegel Ihrer Stadt, beim Mieterverein oder ueber Mietdatenbanken.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Drei Ausnahmen: 1) Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden. 2) Umfassend modernisierte Wohnungen (Kosten > 1/3 eines Neubaus). 3) Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits hoeher als die zulaessige Hoechstmiete, darf der Vermieter diese beibehalten.
Wie fordere ich zu viel gezahlte Miete zurueck?
Senden Sie Ihrem Vermieter eine Ruege nach § 556g Abs. 2 BGB. Seit dem Mietrecht II (2026) ist die Ruege vereinfacht: Sie muessen nur noch den Verstoss benennen, keine detaillierte Begruendung liefern. Die Rueckforderung gilt bis zu 30 Monate rueckwirkend.
Was aendert das Mietrecht II an der Mietpreisbremse?
Das Mietrecht II (in Kraft seit 8. Februar 2026) verlaengert die Mietpreisbremse bis Ende 2029, vereinfacht die Ruege (keine qualifizierte Begruendung mehr noetig) und ermoeglicht Rueckforderungen bis zu 30 Monate rueckwirkend ab der Ruege.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmieten?
Die Mietpreisbremse gilt fuer die Anfangsmiete bei Vertragsschluss, auch bei Indexmietvertraegen. Spaetere Erhoehungen durch den VPI sind davon unabhaengig. Fuer Indexmieten greift seit Mietrecht II zusaetzlich die 3,5 %-Kappungsgrenze pro Jahr.
Kann mein Vermieter mir kuendigen, wenn ich die Mietpreisbremse geltend mache?
Nein. Eine Kuendigung wegen der Geltendmachung der Mietpreisbremse ist unzulaessig. Das waere eine verbotene Vergeltungskuendigung. Der Vermieter muss die Miete auf den zulaessigen Betrag senken und zu viel gezahlte Betraege erstatten.
Brauche ich einen Anwalt fuer die Mietpreisbremse?
Fuer die Ruege selbst nicht — unser Rechner erstellt Ihnen eine Vorlage. Reagiert der Vermieter nicht oder bestreitet den Verstoss, empfiehlt sich eine Beratung beim Mieterverein (ab ca. 50-100 EUR/Jahr Mitgliedschaft) oder einem Fachanwalt fuer Mietrecht.