Nebenkostenabrechnung
Alles, was Sie als Mieter wissen müssen: Welche Kosten sind erlaubt? Welche verboten? Fristen, Widerspruch und Betriebskostenspiegel — verständlich erklärt.
50 %
der Abrechnungen fehlerhaft
Ø 300 €
Ersparnis bei Widerspruch
17
umlagefähige Kostenarten
12 Mon.
Abrechnungsfrist
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Die Nebenkostenabrechnung (rechtlich korrekt: Betriebskostenabrechnung) ist die jährliche Abrechnung aller umlagefähigen Betriebskosten einer Mietwohnung nach §2 BetrKV. Der Vermieter legt die tatsächlich angefallenen Kosten offen und rechnet sie gegen die monatlichen Vorauszahlungen ab.
Das Ergebnis: Entweder müssen Sie nachzahlen (Kosten höher als Vorauszahlungen) oder Sie erhalten ein Guthaben zurück. Laut Deutschem Mieterbund ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft — eine Prüfung lohnt sich fast immer.
So funktioniert die Abrechnung
Gesamtkosten
je Kostenart
Gesamteinheiten
m², Personen etc.
Ihre Einheiten
Ihre m², Personen
Ihr Anteil
pro Kostenart
Summe aller Anteile − Ihre Vorauszahlungen = Nachzahlung oder Guthaben
Die 17 umlagefähigen Betriebskosten
Diese Kostenarten darf der Vermieter nach §2 BetrKV auf Sie umlegen — vorausgesetzt, sie sind im Mietvertrag vereinbart.
Grundsteuer
Kommunale Steuer auf das Grundstück
0,19 €
/m²/Mon.
Wasserversorgung
Kaltwasser, Wasserzähler, Wasseraufbereitung
0,26 €
/m²/Mon.
Entwässerung
Kanalgebühren, Niederschlagswasser
0,19 €
/m²/Mon.
Heizung
Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Schornsteinfeger
1,07 €
/m²/Mon.
Warmwasser
Warmwassererzeugung (wenn zentral)
0,27 €
/m²/Mon.
Aufzug
Betriebsstrom, Überwachung, TÜV, Reinigung
0,18 €
/m²/Mon.
Straßenreinigung
Kommunale Gebühren, Winterdienst
0,06 €
/m²/Mon.
Müllbeseitigung
Restmüll, Biotonne, Papier, Gelber Sack
0,24 €
/m²/Mon.
Gebäudereinigung
Treppenhaus, Flure, Gemeinschaftsräume
0,12 €
/m²/Mon.
Gartenpflege
Rasenmähen, Heckenschnitt, Bäume, Spielplatz
0,08 €
/m²/Mon.
Beleuchtung
Strom für Flure, Treppenhaus, Außenbeleuchtung
0,04 €
/m²/Mon.
Schornsteinfeger
Kehr- und Überprüfungsgebühren
0,03 €
/m²/Mon.
Sach-/Haftpflichtversicherung
Gebäude, Glas, Haftpflicht, Elementar
0,19 €
/m²/Mon.
Hauswart
Gehalt, Sozialabgaben des Hausmeisters
0,18 €
/m²/Mon.
Gemeinschaftsantenne
Seit 01.07.2024: Kabel-TV NICHT mehr umlagefähig (§71 TKG)
Waschküche
Betriebskosten gemeinschaftlicher Waschmaschinen
0,03 €
/m²/Mon.
Sonstige Betriebskosten
Nur wenn konkret im Mietvertrag benannt!
0,04 €
/m²/Mon.
Durchschnittswerte je m²/Monat basierend auf dem DMB-Betriebskostenspiegel. Regionale Abweichungen möglich.
Verbotene Kostenpositionen
Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf Mieter umlegen. Sie sind mit der Kaltmiete abgegolten.
Verwaltungskosten
Honorar Hausverwaltung, Buchführung, Porto, Bankgebühren
§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Reparaturen
Rohrbruch, Heizungspumpe, Malerarbeiten, Dachreparatur
§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Instandhaltungsrücklage
Rücklagen der WEG für künftige Reparaturen
BGH VIII ZR 167/03
Mietausfallversicherung
Dient allein dem Vermögensinteresse des Vermieters
§1 Abs. 2 BetrKV
Rechtsschutzversicherung
Versicherung des Vermieters gegen Mietstreitigkeiten
BGH-Rspr.
Kabelgebühren (ab 01.07.2024)
TV-Kabelanschluss nicht mehr umlagefähig seit Glasfasergesetz
§71 TKG
Leerstandskosten
Kosten leerstehender Wohnungen dürfen nicht umverteilt werden
BGH VIII ZR 159/09
Sonstige ohne Vereinbarung
"§2 Nr. 17 BetrKV" allein genügt nicht — muss konkret benannt sein
BGH VIII ZR 167/03
Fristen im Überblick
Die wichtigsten Fristen bei der Nebenkostenabrechnung — ein verpasster Termin kann bares Geld bedeuten.
Abrechnungsfrist
Vermieter · 12 MonateDer Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Kommt sie später: Keine Nachzahlung! Ein Guthaben bleibt fällig.
Einwendungsfrist
Mieter · 12 MonateSie haben 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit für Einwände. Danach sind inhaltliche Fehler „geheilt“. Formelle Mängel können Sie weiterhin rügen.
Verjährungsfrist
Beide · 3 JahreAnsprüche aus der Betriebskostenabrechnung verjähren nach 3 Jahren (reguläre Verjährung). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Betriebskostenspiegel 2024
Durchschnittliche Betriebskosten pro m² und Monat laut Deutschem Mieterbund (DMB). Vergleichen Sie Ihre Kosten mit dem Bundesdurchschnitt.
| Kostenposition | EUR/m²/Mon. | Anteil | Für 70 m²/Jahr |
|---|---|---|---|
| Heizung & Warmwasser | 1,34 € | 46,7% | 1126 € |
| Wasser & Entwässerung | 0,45 € | 15,7% | 378 € |
| Grundsteuer | 0,19 € | 6,6% | 160 € |
| Müllbeseitigung | 0,24 € | 8,4% | 202 € |
| Gebäudeversicherung | 0,19 € | 6,6% | 160 € |
| Hauswart | 0,18 € | 6,3% | 151 € |
| Aufzug | 0,18 € | 6,3% | 151 € |
| Sonstige (Reinigung, Garten, Licht etc.) | 0,10 € | 3,5% | 84 € |
| Gesamt | 2,87 € | 100 % | 2.411 € |
Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB), Betriebskostenspiegel 2024. Durchschnitt für Gesamtdeutschland. Ihre tatsächlichen Kosten können je nach Lage, Gebäudetyp und Energieeffizienz erheblich abweichen.
Ihre 5 wichtigsten Rechte
Belegeinsicht
Sie dürfen alle Originalbelege (Rechnungen, Verträge) beim Vermieter oder der Hausverwaltung einsehen.
§259 BGB
Widerspruch
Sie können inhaltlich falsche Positionen schriftlich rügen — innerhalb der 12-Monats-Einwendungsfrist.
§556 Abs. 3 BGB
Zahlung unter Vorbehalt
Bei Streit: Zahlen Sie und behalten sich die Rückforderung vor. Schützt vor Kündigung.
§286 BGB
Kürzungsrecht Heizkosten
Werden Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dürfen Sie 15 % kürzen.
§12 HeizkV
CO₂-Kostenaufteilung
Fehlt die CO₂-Aufteilung in der Abrechnung, dürfen Sie 3 % Ihrer Heizkosten kürzen.
§11 CO₂KostAufG
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