Mieterhöhung 2026
Wann ist sie legal? Kappungsgrenze, Fristen und was Sie tun können.
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Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung nach §558 BGB (Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) ist kein einseitiges Recht des Vermieters, sondern ein Angebot zur Vertragsänderung. Sie wird nur wirksam, wenn sie formell korrekt ist und Sie zustimmen — oder ein Gericht dies anordnet.
1. Textform (§558a Abs. 1 BGB)
Das Verlangen muss in Textform vorliegen: Brief, E-Mail oder Fax. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
2. Begründung (§558a Abs. 2 BGB)
Das Schreiben muss begründet sein durch: qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen oder eine Mietdatenbank (§558e). Ohne Begründung ist die Erhöhung unwirksam.
3. Adressierung (BGH VIII ZR 45/19)
Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen namentlich adressiert sein. Fehlt ein Mitmieter (z.B. Ehepartner), ist das Schreiben formell unwirksam — auch wenn derjenige es zufällig liest.
4. Konkreter Betrag
Das Verlangen muss die neue Kaltmiete oder den Erhöhungsbetrag in Euro genau beziffern. Ein vager Verweis („Ich passe an die Marktmiete an“) ohne Betrag ist unwirksam.
Hinweis: Geltungsbereich
Diese Seite behandelt ausschließlich Erhöhungen nach §558 BGB (Vergleichsmiete / Mietspiegel). Für Indexmieten (§557b), Staffelmieten (§557a) und Modernisierungsumlagen (§559) gelten andere Regeln.
Kappungsgrenze: So viel darf die Miete steigen
Selbst wenn die Vergleichsmiete stark gestiegen ist, begrenzt die Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB) die Erhöhung auf einen Maximalwert innerhalb von drei Jahren.
20 %
in 3 Jahren
Bundesweiter Standard (§558 Abs. 3 S. 1)
15 %
in 3 Jahren
Angespannte Wohnungsmärkte (ca. 500 Gemeinden)
| Bundesland | Kappungsgrenze | Geltungsdauer | Auszug Gebiete |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 15 % | bis Ende 2026 | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, 130+ Städte |
| Bayern | 15 % | bis 2026+ | München, Nürnberg, Augsburg, 285 Gemeinden |
| Berlin | 15 % | bis Mai 2028 | Ganz Berlin |
| Brandenburg | 15 % | bis Ende 2029 | Potsdam + 36 Gemeinden (Speckgürtel) |
| Hamburg | 15 % | bis Aug. 2028 | Ganz Hamburg |
| Hessen | 15 % | bis Nov. 2026 | Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden, 49 Gemeinden |
| Nordrhein-Westfalen | 15 % | bis Feb. 2030 | Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn, 18 Städte |
| Sachsen | 15 % | bis Juni 2027 | Dresden, Leipzig |
| Alle übrigen Länder | 20 % | kein Enddatum | — |
Hinweis: Die Auflistung der angespannten Wöhnungsmärkte basiert auf den jeweiligen Landesverordnungen (Stand Feb. 2026). Die vollständige Liste entnehmen Sie der Verordnung Ihres Bundeslandes.
11 %-Grenze ist kein §558-Wert
In der Diskussion um Mietrecht II taucht gelegentlich „11 %“ auf. Diese Zahl bezieht sich auf die neue Deckelung bei Indexmieten (3,5 %/Jahr × 3 Jahre ≈ 11 %). Für §558-Erhöhungen bleibt es bei 15 % / 20 %.
Fristen im Überblick
Wartefrist: Versand (§558 Abs. 1 S. 1)
Das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten §558-Erhöhung (oder Mietbeginn) zugesandt werden.
Letzte Erhöhung wirksam ab 01.01.2024 → frühestes Verlangen: 01.01.2025
Wartefrist: Wirksamkeit (§558 Abs. 1 S. 2)
Die neue Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten §558-Erhöhung wirksam werden.
Letzte Erhöhung 01.01.2024 → neue Miete frühestens ab 01.04.2025
Überlegungsfrist Mieter (§558b Abs. 2 BGB)
Sie haben bis zum Ende des zweiten vollen Kalendermonats nach Erhalt Zeit zu reagieren.
Schreiben erhalten 17.02.2026 → Frist bis 30.04.2026 → neue Miete ab 01.05.2026
Klagefrist Vermieter (§558b Abs. 2 S. 2)
Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Fristablauf klagen. Verpasst er diese Frist, muss er von vorne beginnen.
Überlegungsfrist bis 30.04.2026 → Klagefrist bis 31.07.2026
Wichtig: Modernisierung setzt die Uhr nicht zurück
Eine Modernisierungsumlage nach §559 BGB gilt nicht als §558-Erhöhung. Der Vermieter kann also nach einer Modernisierung sofort eine §558-Erhöhung verlangen, sofern die Fristen seit der letzten §558-Erhöhung eingehalten sind.
Häufige Formfehler — und was sie bedeuten
Ein formell unwirksames Verlangen setzt keine Fristen in Gang und erfordert keine Reaktion. Folgende Fehler kommen in der Praxis am häufigsten vor:
Fehlt ein Mitmieter im Adressfeld, ist das Schreiben nichtig (BGH VIII ZR 45/19). Kein Reagieren erforderlich.
Kein Mietspiegel-Bezug, kein Gutachten, keine Vergleichswohnungen — Erhöhung scheitert an §558a Abs. 2.
Nur „Ich erhöhe auf ortsübliche Miete“ ohne Zahl: formell unwirksam.
Bis zur Kappungsgrenze bleibt die Erhöhung wirksam. Sie können Teilzustimmung erklären (bis zum Maximum) und den Rest ablehnen.
Das Verlangen wurde zu früh verschickt. Es setzt keine Fristen in Gang. Der Vermieter muss neu anschreiben.
Die Miete kann nicht wie angegeben steigen. Frühestmögliches Datum: 15 Monate nach letzter §558-Erhöhung.
Kommt das Schreiben von einer Hausverwaltung ohne nachgewiesene Vollmacht, können Sie es unverzüglich zurückweisen (§174 BGB). Dann ist es nichtig.